Il Preliminare di Preliminare e le Sezioni Unite: Meritevolezza dell'Interesse

La formazione progressiva del contratto nelle compravendite immobiliari ha storicamente sollevato delicate questioni di compatibilità con i principi generali dell'autonomia contrattuale e della causa del negozio giuridico. In particolare, la validità della figura del cosiddetto contratto preliminare di preliminare — ossia l'accordo con cui le parti si obbligano a concludere un successivo contratto preliminare di compravendita — è stata per oltre un ventennio al centro di un aspro contrasto dottrinale e giurisprudenziale.

La questione ha trovato composizione con la storica pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, 6 marzo 2015, n. 4628, che ha rivoluzionato l'approccio alla meritevolezza dell'interesse ex art. 1322, comma 2 c.c.

In questa trattazione, i docenti del Corso FGLaw ne analizzano la traiettoria dogmatica, il superamento della tesi della nullità per difetto di causa e le conseguenze rimediali.

L'origine del contrasto: La tesi della nullità per inutilità della causa

Per molti anni, la giurisprudenza prevalente della Cassazione Civile (espressa in modo emblematico da Cass. Civ., Sez. II, n. 8038/2009) riteneva il preliminare di preliminare insanabilmente nullo per difetto di causa.

Il ragionamento dei giudici di legittimità si basava sul principio di economia dei mezzi giuridici e sulla non duplicabilità delle obbligazioni:

• L'art. 2932 c.c. prevede l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre;
• Un contratto che obbliga le parti a obbligarsi successivamente a contrarre costituirebbe una "inutile duplicazione" del vincolo, priva di autonoma causa meritevole di tutela;
• Non si ravvisava alcun interesse pratico meritevole nell'obbligarsi a promettere di vendere, anziché obbligarsi direttamente a vendere mediante un preliminare ordinario.

In base a tale impostazione, l'accordo iniziale (frequentemente contenuto nella proposta d'acquisto irrevocabile accettata con rinvio a un preliminare formale presso un notaio) veniva qualificato come mero atto preparatorio non vincolante, oppure dichiarato nullo per difetto di causa in concreto.

La svolta delle Sezioni Unite n. 4628/2015: La formazione progressiva del contratto

Con la pronuncia n. 4628/2015, le Sezioni Unite hanno superato la visione statica e formalistica della causa contrattuale, accogliendo la teoria della causa in concreto e valorizzando la fisiologia della contrattazione immobiliare a formazione progressiva.

La Suprema Corte ha affermato che le parti possono legittimamente frammentare il percorso di formazione dell'accordo in plurime fasi temporali, corrispondenti a un graduale e progressivo consolidamento dei reciproci interessi:

1. Il principio di autonomia negoziale (Art. 1322 c.c.)

L'autonomia contrattuale consente alle parti di modellare schemi atipici o atipiche sequenze procedimentali, purché rispondenti a un interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico.

2. La sussistenza di un interesse differenziato

Il preliminare di preliminare è valido e produttivo di effetti qualora emerga la sussistenza di un interesse delle parti a un impegno differenziato rispetto a quello tipico del preliminare definitivo:

• Ad esempio, le parti possono voler "bloccare l'affare" subordinando la successiva stipulazione del preliminare formale alla verifica della regolarità urbanistica, all'ottenimento della delibera di mutuo da parte della banca, o alla cancellazione di formalità pregiudizievoli;
• L'accordo iniziale fissa i punti essenziali della compravendita, rinviando al successivo preliminare l'integrazione di clausole accessorie più dettagliate.

Qualora invece la seconda intesa costituisca la mera ripetizione fotocopia della prima senza alcun mutamento di contenuto o di funzione, la seconda convenzione sarà priva di causa, ma la prima manterrà la natura e gli effetti di un contratto preliminare ordinario.

La tutela in caso di inadempimento: Art. 1218 c.c. vs Art. 2932 c.c.

Uno dei punti di maggiore finezza dogmatica affrontati dalle Sezioni Unite concerne i rimedi attivabili a fronte della violazione del preliminare di preliminare:

• Inapplicabilità dell'art. 2932 c.c.: Il preliminare di preliminare non consente di richiedere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. per il trasferimento della proprietà. L'oggetto dell'obbligazione non è ancora l'alienazione del bene, ma la stipula di un successivo contratto con obbligo di definire ulteriori elementi.
• Responsabilità contrattuale per inadempimento (Art. 1218 c.c.): La violazione dell'impegno assunto nella prima fase (es. il rifiuto ingiustificato di presentarsi alla stipula del preliminare integrativo o il recesso arbitrario dall'accordo raggiunto) costituisce un vero e proprio inadempimento contrattuale regolato dall'art. 1218 c.c., con conseguente diritto al risarcimento integrale del danno contrattuale, oltre all'eventuale incameramento o restituzione del doppio della caparra confirmatoria pattuita.

Implicazioni concorsuali e coordinamento dogmatico

Nello svolgimento del tema di Diritto Civile, il candidato magistrato deve saper contestualizzare la sentenza delle Sezioni Unite n. 4628/2015 nell'ambito delle grandi categorie del diritto delle obbligazioni:

• Il passaggio dalla concezione astratta alla concezione concreta della causa del negozio giuridico;
• La gradazione del vincolo giuridico: trattative (art. 1337 c.c.), puntuazione o minuta, preliminare di preliminare, preliminare chiuso (art. 1351, 2932 c.c.) e contratto definitivo;
• La compatibilità con la disciplina della trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis c.c.

Nel percorso didattico del Corso FGLaw, queste coordinate vengono approfondite attraverso simulazioni d'esame e correzioni individuali, guidando i corsisti nella stesura di elaborati con solidità dogmatica e rigore argomentativo.

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